??刚需购房门槛攀升至500万元,随着限竞房和共有产权房集中入市,小户型、低总价自住型房源越来越多。

??过去几年,随着地价高企,北京新房市场一度进入“泛豪宅时代”,遍地都是高价房,刚需购房者的购房门槛攀升至500万元。随着“限房价、竞地价”(下称限竞房)和共有产权房项目的集中入市,今年北京将迎来刚需房的供应大年。对刚需购房者来说,如何在供应大潮中找到适合自己的房源,不仅要考虑到资金承受能力,还要考虑未来升级置换的需求。

??一大拨刚需房等待入市

??所谓刚需房,就是首套房、小户型、低总价,购房人以自住为主。两年前的大北京,刚需房的门槛是300万元,首付100万在五环可以买到一套90平方米的小三居。如今,时过境迁,300万的房子在北京也可以买到,但是只能在远郊地区,五环左右的刚需房门槛已经升至500万。

??造成这一情况的主要原因是过去两年来北京地价高企,而共有产权等限价房的供应出现断层,更没有限竞房这个产品类型,这导致北京新房市场的豪宅化。

??但这一情况在今年将会发生逆转。2016年底以来,北京土地市场集中供应了一大拨共有产权房和限竞房地块,随着项目的开工建设,已有部分共有产权房项目入市,上千套限竞房等待入市。

??据中原地产数据显示,2017年北京供应了71宗土地,刨除公建及其他面积后,共有产权住房用地成交面积达到303万平方米,占比约41%,限价房用地成交面积达到356万平方米,占比约48%,自持用地共成交约87万平方米,占比约11%。

??在业内人士看来,大部分限竞房项目遵循了90平方米以下占比70%的规则,2018年刚需房将成为市场主流。

??纵观目前北京房地产市场的刚需房,主要有纯商品房、共有产权房以及限竞房。根据去年供应的共有产权房地块分布情况,其中有53公顷用地位于朝阳、海淀、丰台、石景山,104公顷用地位于大兴、通州、顺义、昌平、房山等近郊新城区,但是也有部分项目位于远郊地区,诸如平谷、密云等,总价在200万-400万元不等。

??限竞房少量分布在朝阳、海淀、丰台,大部分分布在大兴、房山、顺义、昌平等近郊新城区,五环左右的项目占据大多数,总价在400万-600万元,其中受90/70政策影响,很多户型总价在500万元之下。而总价在500万元之下的纯商品房在售项目,多位于北京近郊城区的偏远地带以及远郊地区。

??刚需房“分化”,按需择房

??对于首次置业的购房者来说,2018年在北京购房置业选择的空间将大大提升,但是刚需房之间的细分也将更加明显,记者注意到,共有产权房虽然总价低,但是产权个人部分所有,限竞房则总价偏高,而纯商品房的距离较远、交通不便。所以,对购房者来说,如何选择才能实现更优置业呢?

??思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示,在首次置业时,一方面要考虑家庭收入未来增长情况,二要考虑未来是否会面临全新的升级置换需求。“如果仅考虑当下的居住和支付能力,不考虑置换,共有产权房总价相对较低,是一个最好的选择。”

??对于有潜在置换需求的刚需购房者呢?中原地产首席分析师张大伟认为,如果将来有置换需求,且首付能力超过100万元,建议还是考虑限竞房,这类房源目前的价格已经低于市场价,从投资收益看,优于二手房。

??郭毅也表示,“共有产权房产权性质上个人部分所有,未来增值空间受限,如果想置换,则首付会受到影响。”

??对于纯商品房呢?郭毅认为,如果购房者年龄比较大,对于支付能力要求不太高,同时考虑未来退休养老的需求,位置较远的纯商品房也可以考虑。有一些纯商品房位于六环外,诸如平谷、怀柔、密云等区域,虽然位置较远,但是也规划了地铁、高铁路线,长期来看,交通将会不断改善。而且,因为较远,周边的自然环境是最大的优势。

??■ 购房建议

??买限竞房为升级预留空间

??●中原地产首席分析师张大伟

??对刚需房来说,产品更加细分和分化,购房者还需要根据自己的需求,选择适合自己的产品。相比于共有产权房,建议购买限竞房,退可一直居住,进可再次改善,预留了升级空间。